19年一季度全球房地产市场分析(上)

2019-09-29 08:23栏目:地产

  据全球房屋指南9月4日报道,欧洲和亚太地区房价持续强劲上涨,但全球房地产市场正在放缓。

  公众更熟悉且较为乐观的名义数据显示,41个国家的房价上涨,8个国家的房价下跌。

  然而,在接受调查的30个房地产市场中,2019年第一季度的增长势头较前一年有所减弱,这表明全球房价增速正在放缓。

  潜在的经济趋势似乎不足以支持房地产价格继续上涨。北美正处于其长期经济扩张的末期。亚洲似乎被贸易战削弱了。中东地区政局紧张,石油价格疲软。

  然而,欧洲和亚太大部分地区的房价仍在强劲上涨。在菲律宾、德国、新西兰和卡塔尔也有显著的增长。但香港、爱尔兰、土耳其、黑山和中东大部分地区要么经历了房价下跌,要么房价涨幅大幅放缓。

  在我们的全球房价调查中,截至2019年第一季度最强劲的房地产市场包括:马卡蒂中央商业区,菲律宾(+15.15%),马耳他(+9.36%),斯里兰卡(+9.27%),德国(+9.32%)和新西兰(+8.76%),此为通胀调整后的数据。

  根据《全球房地产指南》的研究,在截至2019年第一季度的一年里,只有19个可获得数据的全球房地产市场显示出更强劲的上涨势头,而30个房地产市场显示出更弱的势头。势头衡量的是“变量的变量”,简而言之,如果房地产市场今年的上涨速度比去年快(或跌幅更小),那么市场势头增强。势头疲软表明,房地产市场的繁荣并没有加强。

  整项调查均采用经通货膨胀调整后的数字。以乌克兰基辅为例,《全球房地产指南》使用美国官方通胀率进行调整,因为乌克兰二级市场住宅销售是以美元计价。

  菲律宾:我们的全球调查显示,菲律宾现在是最强劲的房地产市场。在截至2019年第一季度的一年中,经通胀因素调整后的数据显示,马卡蒂中央商务区(Makati CBD)三居室公寓的平均价格飙升了15.15%,这比上一年5.87%的涨幅有了大幅提升。从2010年到2018年,马卡蒂中央商务区的房价上涨了近132%。今年一季度房价上涨5.82%。

  2019年一季度菲律宾经济增长5.6%,低于2018年一季度6.5%的增速,由于部分政府基础设施项目因国家预算延迟批准而暂停。预计今年经济将增长6.4%,高于2018年的6.2%,但低于2012年到2017年的6.6%的平均增长水平。

  斯里兰卡:受其强劲的旅游业的支持,斯里兰卡的房地产市场正经历着非凡的繁荣。截至2019年第一季度,全国房价同比上涨9.27%。2018年第四季度,全国房价同比上涨13.83%,第三季度上涨5.28%,第二季度上涨14.23%,一季度上涨15.38%。今年一季度房价环比上涨5.63%

  斯里兰卡蓬勃发展的旅游业刺激了房地产需求。2018年,斯里兰卡接待了创纪录的230万游客,同比增长10.3%。预计今年经济将增长3.6%,2018年为3.2%,2017年为3.3%。

  马耳他:马耳他的房地产市场继续表现良好,截至2019年第一季度,住宅地产价格同比上涨9.36%,而2018年第四季度同比上涨10.48%,第三季度同比上涨12.87%,第二季度同比上涨14.52%,第一季度同比上涨12.07%。今年一季度房价环比上涨4.37%。预计马耳他今年经济将增长5.5%,在欧盟中增速最快,是欧洲平均水平的三倍。

  德国:得益于极低的利率,德国的房地产市场继续走强。2019年第一季度公寓均价同比上涨9.23%,高于去年4.19%的涨幅。2019年第一季度房价环比上涨3%。然而,2018年德国经济表现平平,实际国内生产总值(GDP)增速仅为1.4%,为五年来的最低增速,预计今年经济增速将进一步放缓,仅为0.5%。

  新西兰:尽管新西兰出台了新规定,禁止非居民外国人在该国购买二手房,但该国房地产市场仍在再度走高。2019年第一季度房价中值同比上涨8.76%,而前一年同比下跌3.37%。2019年第一季度房价环比上涨了4.36%。然而,今年的经济增长预计将放缓至2.5%,2017年和2018年的年增长率分别为3%,2016年为4.1%,2015年增速为4.2%,2014年增速为3.2%。

  欧洲房价上涨势头有增无减。事实上,在我们的全球调查中,最强劲的10个房地产市场中,有一半在欧洲。在截至2019年第一季度的25个欧洲住房市场中,至少有14个市场的房价上涨。

  葡萄牙:受需求飙升和经济状况改善的推动,葡萄牙房地产市场继续走强。2019年第一季度葡萄牙房价同比上涨5.96%,高于2018年第四季度的5.39%,第三季度的4.7%,第二季度的4.53%和第一季度的4.7%。2019年第一季度房价环比上涨1.88%。

  在过去十年中,葡萄牙所有地区的房价都经历了大幅下跌。在连续13个季度房价同比下跌之后,2014年第四季度房价才开始回升。预计葡萄牙经济今年将增长1.7%,而2018年增长2.1%,2017年增长2.8%,2016年增长1.6%,2015年增长1.8%,2014年增长0.9%。

  其他强劲的欧洲房地产市场还包括荷兰(2019年第一季度房价同比上涨4.64%),斯洛伐克共和国(4.53%),奥地利维也纳(3.85%),爱尔兰(2.78%),西班牙(2.37%)和立陶宛(2.28%)。这里除荷兰和爱尔兰外,19年一季度其他所有国家都实现了正增长,表现强于去年。

  俄罗斯(1.95%)、法国(1.78%)、冰岛(1.41%)、爱沙尼亚塔林 (0.98%)和挪威(0.04%)的年度房价涨幅最小,但上一季度都出现了环比增长。

  土耳其的房地产市场继续疲软,由于货币(里拉)疲软,创纪录的高通胀,以及与美国的政治冲突。2019年第一季度全国住宅价格下跌13.58%,比去年2.05%的跌幅更差。2019年一季度房价环比下跌1.06%。

  2019年4月,土耳其的通胀率为19.5%。土耳其里拉跌至历史新低,在过去三年中对美元贬值近45%。根据国际货币基金组织预测,今年经济增长将为2.5%。

  黑山的房价现在正在急剧下跌,主要是因为俄罗斯买家已经远离了黑山。2019年一季度新房价格同比下跌12.61%,比去年3.62%的跌幅更大。今年一季度房价环比下跌7.39%。预计今年经济增长2.8%,是五年来的最低增速。

  乌克兰:尽管经济状况有所改善,乌克兰的房地产市场仍然低迷。基辅二级市场公寓价格下跌5.53%(经通胀调整),平均价格为每平方米1,038美元。2019年一季度房价连续第22个季度同比下跌,下降1.38%。目前,乌克兰的房价(经通胀调整后)比2008年第三季度的峰值低75%。

  乌克兰经济在2018年第四季度同比增长3.4%,第三季度同比增长2.8%,第二季度同比增长3.8%,一季度同比增长3.1%,2019年一季度同比增长2.2%。根据乌克兰国家银行的估计,今年的经济增长率预计为2.5%。

  其他疲软的欧洲房地产市场包括罗马尼亚(2019年一季度房价下跌2.19%),瑞典(-2.09%),瑞士(-2.05%),泽西岛(-1.77%),英国(-1.36%),马其顿(-0.65%),芬兰(-0.49%)以及拉脱维亚里加(-0.46%)。一季度,只有马其顿、瑞典和泽西岛出现了环比增长。除瑞士外,所有国家在2019年第一季度的表现都较前一年有所下降。

  我们的全球调查显示,五个最强劲的房地产市场有三个在亚太地区他们分别是菲律宾、斯里兰卡和新西兰。事实上,在截至2019年第一季度的数据中,亚太地区13个房地产市场,有10个市场的房价上涨。

  亚太地区房价年增长最少的有,日本东京(3.04%)、新加坡(2.61%)、泰国(2.3%)、韩国(2.02%)、中国台湾地区(1.54%)、中国澳门地区(1.07%)和印度尼西亚(0.16%)。除新加坡、韩国和中国澳门外,其他地区的房价在一季度都出现了环比上涨。

  巴基斯坦的高通胀使得房价似乎在强劲上涨。但这是一种假象。截至2019年第一季度,全国名义房价上涨4.8%,但经通胀调整后实际下跌4.22%。2019年第一季度,实际价格环比下降2.42%。2019年3月,巴基斯坦的通胀率为9.4%,远高于去年同期的3.2%,为2013年11月以来的最高水平。尽管遭遇困境,该国经济仍在2018年强劲增长5.2%,在2017年增长5.4%,2016年增长4.6%,2014年和2015年均增长4.1%。预计今年的经济增长将放缓至3.9%左右。

  中国房地产市场正在迅速降温,新的监管和货币政策对开发商和投机性购房者产生了影响。2019年一季度上海二手房价格指数同比下跌3.95%,连续第六个季度同比下跌。今年一季度上海房价环比下跌0.83%。

  2018年,中国经济增长6.6%,为28年来的最低水平。2019年第一季度,中国经济同比增长6.4%,与上一季度持平。据国际货币基金组织(IMF)的预测,今年中国经济增长将进一步放缓至6.2%。

  中国香港地区房地产市场的繁荣似乎已经结束,2019年第一季度香港住宅地产价格同比下跌0.04%,与2018年第一季度12.28%的同比涨幅形成鲜明对比。经济放缓主要是由于中国购房者需求放缓、购买力下降、抵押贷款利率上升,以及正在进行的中美贸易战的不利影响。

  近年来,香港政府一直倾向于抑制房价上涨。从2016年11月开始,政府提高了所有非首次购房者的印花税,并在2017年5月削减了住宅和商业地产的贷款额度。2018年6月,行政长官林郑月娥公布了另一系列降温措施,包括对空置公寓征税。

  尽管如此,新屋销售同比增长94.3%(尽管二手房销售在2019年第一季度同比下降30.4%),2019年第一季度房价环比上涨4.55%。

  2019年第一季度,香港经济同比仅增长0.5%,这是自10年前全球金融危机以来最弱的增长。财政司司长陈茂波预计,香港经济今年将温和增长2%至3%。

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