净负债率高达34214%这家地产公司经历了什么?

2019-05-03 09:46栏目:地产
TAG: 地产

  闽系房企因为善于利用财务杠杆进行规模扩张,是近两年市场崛起的黑马,也因此往往会给人一种激进的感觉。

  一方面,从2016年到现在,泰禾集团发展速度堪称迅猛,其销售金额从16年的400亿发展到18年的1303亿元,其排名在也从16年的32名跃升至20名。而17年更是泰禾发展的大年,其销售金额直接翻了2.5倍左右。

  另一方面,高负债压力,资金链紧张的梦魇却始终挥之不去。泰禾激进扩张之余,负债也急剧上升,至18年底其负债总额已达2112.47亿元,净负债率高达342.14%,领跑A股同行。

  另外,4月15日,加盟泰禾集团仅一年的副总裁余智晟被曝失联,更是留给市场无尽的猜想。

  余智晟曾任深圳市福田区委副书记、政法委书记、社工委主任,他的直属领导正是深圳市前市委副书记、政法委书记李华楠(此番失联坊间也多指向卷入前领导被查案件)。

  2017年,余智晟悄然下海,成为中科创公益基金会执行理事长。2018年10月,李华楠因涉嫌严重违纪违法,接受纪律审查和监察调查。

  11月,中科创实际控制人张伟由于牵涉李华楠案,也被有关部门带走调查。但余智晟作为中科创前理事长及李华楠的老下属,却完美的躲开了这一系列风险。2018年4月,余智晟离开中科创,加入泰禾集团,担任分管广深区域的副总裁。

  这还得从泰禾董事长黄其森的媒体采访说起,其在媒体采访时直言:“2018年,泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。

  预计明年上半年泰禾集团有30多个项目达到入市条件。”此言一出,一石激起千层浪,资本市场迅速反应,泰禾集团股价涨停,甚至引来了一封深交所关注函。

  ·2000亿元的目标战略也引发了集团用人思路上的转变,先后引入了一帮非地产的政府机关、银行业、体制内与资深专业背景的精英人士。

  2019年泰禾销售金额1303亿元,距离2000亿元的销售目标相去甚远。从财报的角度看,截至2018年末,公司总资产2431.4亿元,同比增长17.8%。

  营业收入为309.8亿元,同比上涨27.3%;利润总额50.8亿元,同比上涨69.6%。但仔细看,利润构成中有6.72亿元的利润来自于投资性房地产的公允价值变动以及4.42亿元来自投资净收益。

  再看公司的项目去化情况:从存货/销售额指标来看,公司项目去化速度在同行业中表现正常,但如果用存货/预收账款来看,其比值要远高于其他地产企业,项目的现金回笼能力相当一般,当然这其中也可能源于其高额的土地储备。

  在这里老罗发现,公司18年销售金额1303亿,但对应的只有309.8亿元的营收以及373亿的预收账款,其销售转化为收入和现金流入的比率不高。

  从行业层面上,销售金额/(营业收入+预收账款)比值的中位数大约在1左右,而泰禾的比值已经达到1.9,在同行业中遥遥领先。

  另外,通过历史对比可以发现,14年和15年公司营业收入和预收账款之和大抵与销售金额持平,在16年之后差距开始越来越显著,连续两年保持如此大的差距,还是不太常见的,这也让不少投资者对克尔瑞公布的数据存在疑问。

  总资产的攀升得益于非流动资产科目中投资性房地产评估由2017年的123.19亿元大幅上升到了176.56亿元,足足有53.37亿元之多。

  这一评估增值对泰禾2018年利润税后影响高达5.6亿元。权益端的数字提高了,也为负债率降低埋下了伏笔。同样,少数股东权益从2017年的90.11亿增加到了2018年的134.3亿,增厚了权益,同时也降低了杠杆率。

  值得注意的是,老罗在之前的文章《阳光城000671)的去杠杆之路》中也提到过,表外负债的来源主要有两个部分,并表子公司的名股实债,这个主要体现在少数股东权益和资本公积,以及非并表子公司的普通负债和名股实债,这主要体现在长期股权投资。

  我们再来看泰禾,18年少数股东权益的44亿中,可能包含了部分隐性债务。另外,泰禾集团有息负债中,短期债务占比过高,整体债务的稳定性较差。

  泰禾集团的资金链也处于捉襟见肘的状态,公司前期大量的土地储备占用资金,而部分高价地项目收益也很一般。

  2018年泰禾集团为降低负债率而加大回款力度,甚至不惜对部分楼盘大幅降价并亏本转让部分公司股权有关。其出售重大股权项目中,5个项目为上市公司共享的净利润分别为-200.13万元,-251.2万元、550.08万元、963.84万元、-2065.64万元。

  融资渠道方面,泰禾的渠道颇多,信托借款成为其主要的融资手段。包括银行借款、信托基金、私募债、中期票据、境外债、资产证券化等。银行贷款金额仅为247.49亿元,占比18%;公司债(3~5年)为285.09亿元,占比20.73%;而非银行贷款占据了大头,达842.49亿元,占比达61.27%。

  融资成本方面,2018年泰禾总计融资1375.07亿元,平均资金成本为8.52%。

  另外从现金流量表里可以看出泰禾实际支付了165亿的利息费用,体现在利润表里的利息支出只有7.93亿,说明绝大部分资本化了,整体的财务还是比较激进的,其实际融资成本应该高于8.52左右的水平。

  这其实也不难理解,泰禾的融资结构中,信托借款占大头,推升了企业的综合融资成本,这也进一步加重了机构的担忧。

  年报显示,2018年,泰禾旗下子公司“非同一控制下企业合并”的数量为19个,“股权转让减少合并”的数量为11个。这其中包括今年3月,出让51%股权给世茂的南昌茵梦湖项目,它是当时泰禾土地储备最大的项目。

  进入2019年后,泰禾继续降负债。一季度末泰禾净负债率继续大幅下降,环比减少100亿元有息负债。其净利润达到9.97亿元,同比大涨221%。

  从报表上可以看出,这是由于一季度泰禾出售了大量项目,导致回款增加所致。在5天内泰禾连续向世茂出售了三个项目的股权,合计回笼资金28.16亿元。

  最后,泰禾股价抗风险能力也比较低。泰禾集团控股股东泰禾投资股权质押比高达99.9969%,其一致行动人黄敏、叶荔股权质押比为95.15%、100%。

  整体上,泰禾投资及其一致行动人股权质押比为99.65%。这意味着,一旦市场大幅波动,黄其森面临平仓风险。

  去年的华夏幸福600340)并不“幸福”,今年的泰禾集团也并未“否终斯泰”。从去年年初传出资金链危机,加之降价卖房,甩卖环京项目,裁员风波,其间还收到交易所的问询函,引发负面舆情发酵,最终华夏幸福无奈将25%股权拱手让给中国平安601318),“染红”之后市场的担忧逐步缓释。

  同样的戏码正在泰禾身上依次上演,尚未上演的是转让股权。虽然泰禾集团出售资产一定程度上能缓解财务危机,但彻底解决还是要靠股权融资,老罗认为引入金主成为战略投资者才是良策。

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